Das Immobilienlexikon

-hilfreich für Ihren Immobilienverkauf und Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder eine Immobilie kaufen, werden Sie im Laufe des Prozesses mit einer Vielzahl von Fachbegriffen konfrontiert. Damit Sie die wesentlichen Fachbegriffe einordnen können, finden Sie hier eine Übersicht der gängigsten Begriffe mit denen Sie möglicherweise in Kontakt kommen:

Übersicht Immobilienbegriffe

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Möchten Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die darin befindlichen Wohnungen einzeln veräußern, benötigen Sie diese Bescheinigung, um Wohnungen in Wohneigentum umwandeln zu können. Diese kann bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden. Sie prüft z.B. ob die Wohnungen an sich getrennt (abgeschlossen) voneinander sind. Die Art und Weise der Abtrennung muss den Anforderungen der Aufsichtsbehörde entsprechen. Mein Tipp: Informieren Sie sich bei Ihrer zuständigen Baubehörde, welche Unterlagen Sie für Ihr Vorhaben benötigen. In der Regel benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen Lageplan aller Gebäude und Anlagen sowie Grundrisspläne. Auch Ansichten des Gebäudes sowie einen Aufteilungsplan werden Sie vorlegen müssen. Bedenken Sie, dass der Prüfer Ihr Objekt nicht kennt und somit auf Ihre Darstellung der Sachlage angewiesen ist.

Angebotspreis

Der Angebotspreis- das ist der Wunschpreis der Immobilieverkäufer*innen – mit diesem Preis wird die Immobilie beworben. Der Angebotspreis wird auf Grundlage des ermittelten Verkehrswertes festgelegt. Wichtig ist den Angebotspreis mit Bedacht zu wählen. Denn, neben dem ermittelten Verkehrswert spielen beim Immobilienverkauf u.a. auch die aktuelle Marktsituation oder Preisschwellen eine Rolle.

Auflassungsvormerkung

Wenn eine Immobilie verkauft wird, wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese schützt den Käufer, da der Verkäufer mit einer eingetragenen Auflassungsvormerkung keine Änderungen im Grundbuch veranlassen kann. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsinstrument im Grundbuch. Mit dieser Auflassung sichert sich der Käufer auch die Immobilie. Der Immobilienverkäufer kann die Immobilie nicht weiterveräußern oder als Grundpfandrecht nutzen- also nicht beleihen. Wann greift die Auflassungsvormerkung? Sobald der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wird, beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der Antrag ist in der Regel ein Passus im Kaufvertrag, dem beide Parteien Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer mit der Unterschrift des Kaufvertrags zustimmen. Die Auflassungsvormerkung schützt nicht nur den Immobilienkäufer und die Eigentumsübertragung ab, sondern ist auch einer der Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises.

Aufteilungsplan

Wird ein Wohneigentum- also eine Eigentumswohnung verkauft- spielt der Aufteilungsplan eine entscheidende Rolle. Schließlich sind zwar das Umfeld und die äußerlichen Gegebenheiten ebenso maßgeblich für eine Kaufentscheidung, jedoch sind die inneren Faktoren meist von größerer Bedeutung. Der Aufteilungsplan oder auch Teilungsplan ist die Bauzeichnung des Gesamteigentums. Hier sind alle Gebäudeteile vom Mehrfamilienhaus dargestellt. Sowohl das Gemeinschaftseigentum (gehört allen Wohneigentümern) als auch das Sondereigentum (gehört einem Wohneigentümer- z.B. Wohnung). Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Aufteilungsplan die Grundvoraussetzung für den Wohnungsverkauf. Er informiert über Lage, Größe und Position im Gebäude. Zu dem „visuellen“ Aufteilungsplan gehört eine „schriftliche“ Teilungserklärung. Die Teilungserklärung beinhaltet die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (z.B. Beschlussfähigkeit, Instandhaltungsrücklage) sowie die einzeln angelegten Wohnungsgrundbücher und Miteigentumsanteile. Die Aufgabe der Teilungserklärung ist zu bestimmen, was genau zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Ohne notariell beglaubigte Teilungserklärung kann kein Wohneigentum verkauft werden.

B

Baujahr

Das Baujahr ist bei der Ermittlung des Verkaufspreises ein sehr wichtiger Faktor. Jedes Baujahrzehnt hat typische Merkmale, die sich in der Ausstattung, Materialauswahl, Grundriss sowie vieler anderer Details bemerkbar machen. Eine geschulte Immobilienmaklerin kann mit Hilfe der Ausstattungsmerkmale ein Baujahr schätzen. Altes Baujahr- niedriger Preis? Nicht jede Immobilie ist zwangsläufig wenig wert, nur weil das Baujahr lange zurück liegt. Jede Bauepoche hat Vorzüge sowie Nachteile. Eine gute Immobilienmaklerin sieht das Baujahr im Gesamtkonzept. Denn verschiedene Faktoren beeinflussen in der Wertermittlung ermittelte Baujahr erheblich. Sanierungsmaßnahmen-Modernisierungen-besondere Architektur- Liebhaberobjekte und angewandte Baukunst- Substanz- äußere Gegebenheiten wie Lage- Infrastruktur- Außenanlage- oder Potenzial. Dies sind nur einzelne Facetten, die zwar nicht das tatsächliche Baujahr beeinflussen können, aber einen entschiedenen Einfluss auf die Restnutzungsdauer ausüben. Und diese Restnutzungsdauer ist wiederum ein ausschlaggebender Wert in der Verkehrswertermittlung.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, wird von der Gemeinde unter Einhaltung der Vorschriften im Baugesetzbuch und der Landesbauordnung auf Grundlage des Flächennutzungsplanes im Rahmen der Bauleitplanung entwickelt. Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet. Der Bebauungsplan bezieht sich nur auf Teilgebiete. Der Bebauungsplan ist strikt von angrenzenden Bebauungsplänen getrennt und ist eine rechtsverbindliche Festsetzung für die städtebauliche Entwicklung. Was sagt mir als Verkäufer oder Käufer der Bebauungsplan? Der Bebauungsplan gibt z.B. Aufschluss darüber, wie die Bauweise, die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundflächenzahl (GRZ), die Dachform oder die Art und Nutzung der Bebauung zu sein hat. Auch die Gestaltung des Außenbereiches, die Fassadengestaltung oder die Bebauungstiefe werden hier ggf. vorgegeben. Je nachdem wie der spezifische Bebauungsplan ausgestaltet ist, wird von einem qualifizierten Bebauungsplan, einem einfachen Bebauungsplan oder einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesprochen. Auch bei dem Immobilienkauf von Bestandsimmobilien ist ein vorheriger Blick in den Bebauungsplan hilfreich. Schließlich sind Sie als Eigentümer verpflichtet, sich an dem Bebauungsplan zu halten. Planen Sie zum Beispiel Veränderungen, die nicht mit dem Bebauungsplan konform sind, können Sie ggf. mit Strafen rechnen. Sie können bei den meisten Gemeinden die Bebauungspläne online einsehen. Gut informierte Immobilienmakler haben den entsprechenden Bebauungsplan als Auszug vorliegen und können diesen bei konkretem Interesse bereits bei der Besichtigung vorlegen. Es gibt keinen Bebauungsplan? Dann sind Sie dennoch nicht „Frei“ in der Gestaltung Ihres Objektes. Hier empfiehlt es sich, vor der geplanten Umsetzung mit dem Stadtplanungsamt über Ihr Vorhaben zu sprechen.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein amtlich definierter Durchschnittswert für ein bestimmtes Gebiet- eine sogenannte Bodenrichtwertzone. Der Bodenrichtwert ist ein Wert der pro Quadratmeter in € Euro angegeben wird. In der Verkehrswertermittlung wird der zur Berechnung des Bodenwerts genutzt. Zu finden sind diese amtlich berechnet und ermittelt nach §196 BGB in Bodenrichtwerkarten. Zu bedenken ist, dass der Wert ein Richtwert ist. Weitere Faktoren beeinflussen diesen Wert- Dienstbarkeiten, Erbpacht, anderweitige Bedingungen, Verzinsungen, Grundstücksbeschaffenheit, Bebaubarkeit, Altlasten sind Beispiele, die den Wert des Bodenwertes beeinflussen können.

C

D

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit im Grundbuch kann völlig unproblematisch für den Käufer sein, kann jedoch auch problematisch werden und Einfluss auf den Wert der Immobilie sowie auf eine Finanzierung haben. Im Grundsatz werden drei Arten der Dienstbarkeiten unterschieden: 1.Grunddienstbarkeit- hier sind immer zwei Grundstücke betroffen, eines wird belastet und eines ist im Vorteil. Das eine Grundstück ist das dienende Grundstück, dass andere das herrschende Grundstück. Das kann z.B. ein Leitungsrecht oder ein Wegerecht sein. 2. beschränkte Persönliche Dienstbarkeit- diese Dienstbarkeit ist personenbezogen. Hier kann ein Vorkaufsrecht, ein Wohnrecht oder ein Dauernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden. 3. Nießbrauch- hier erbt Person A die Immobilie von Person B. Person C erhält den Nießbrauch für die besagte Immobilie. Person C kann in der Immobilie wohnen, diese aber nicht verkaufen oder die Immobilie belasten, dass kann nur Person A. Immobilien mit Nießbrauch werden selten verkauft.

E

Eigentumsübergang

Bei einem Autoverkauf unterschreiben Sie den Kaufvertrag und sich sofort Eigentümer. Bei Immobilien ist dies nicht der Fall. Zwar unterschreiben Sie den Kaufvertrag, der Eigentumswechsel findet jedoch erst mit Eintragung ins Grundbuch statt. Mit der Vertragsunterzeichnung gehen Sie als Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer ein Verpflichtungsgeschäft ein. Als Verkäufer verpflichten Sie sich, die Immobilie zu übergeben. Als Käufer verpflichten Sie sich zum Kauf der Immobilie. Eine Auflassungsvormerkung schützt jedoch den Käufer, dass die Immobilie nicht zwischenverkauft oder belastet wird. Wann bin ich als Immobiliekäufer nun Eigentümer? Sie sind als Immobilienkäufer mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer der Immobilie. Die Eintragung im Grundbuch ist nicht gleichzusetzten mit dem Besitz.

Erwerbsnebenkosten/ Kaufnebenkosten

Wird eine Immobilie gebaut oder gekauft, fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Diese Erwerbsnebenkosten oder Kaufnebenkosten sind Kosten, die entstehen, wenn eine Immobilie gekauft wird. Diese Nebenkosten sind nicht unerheblich und sind in der Regel kurz nach der Vertragsunterzeichnung fällig. Mit welchen Kosten kann gerechnet werden: Notarkosten- Der Notar oder die Notarin beurkundet den Kaufvertrag- dies ist gesetzlich vorgeschrieben und die Höhe der Notargebühren gesetzlich geregelt. Die Kaufvertragsunterzeichnung ist somit bei jedem Notar*in gleich. Gemessen wird diese am Vertragswert. Wird eine Grundschuld (Bei Finanzierungen) eingetragen, wird diese ebenso in Rechnung gestellt. Rechnen Sie mit ca. 1% bis 2% des Kaufpreiswertes. Grundbuchumschreibung- Die Umschreibung des Eigentums und die Eintragung im Grundbuch beträgt ca. 0,5% des Kaufpreises Maklerprovision- Die Maklerprovision bewegt sich in der Regel zwischen 3 % und 6 % zzgl. MwSt. Der Auftraggeber- der Verkäufer*in zahlen die Provision in gleicher Höhe. Grunderwerbsteuer- Die Grunderwerbsteuer ist Bundesländersache. Sie variiert zwischen 3,5 % und 6,5 % (NRW) und macht somit oftmals den größten Anteil der Nebenkosten aus. Ein neuer Gesetzesentwurf soll in Zukunft die Gemeinen in die Lage versetzen, diese flexibel zu gestalten. Ob diese Regelung greifen wird, bliebt abzuwarten. Einrichtungsgegenstände werden nicht mit der Grunderwerbsteuer belastet. Die Einbauküche, sofern eine Rechnung als Nachweis vorliegt und explizit im Kaufpreis aufgelistet wurde, kann von der Gewerbesteuer befreit werden.

G

Grundriss

Der Grundriss ist die Darstellung des Hauses oder Wohnung in Form einer Zeichnung. Grundrisse können schematisch sein- kein genauer Maßstab mit Messangaben, dieser Grundriss ermöglicht eine ungefähre Anordnung und Größe der Räume Grundrisse können maßstabgetreu sein- Die Zeichnung entspricht dem original in Maße und Beschaffenheit Grundrisse in 2 D- 2-dimensionale Grundrisse sind von oben betrachtend- Tiefe und Breite sind dargestellt Grundrisse in 3 D- 3-dimensionale Grundrisse sind von der Seite zu betrachten -Höhe-Tiefe und Breite sind dargestellt Möblierter Grundriss- Der Grundriss wird für die optische Darstellung mit Beispielmöbeln bestückt um das räumliche Empfinden zu unterstreichen

I

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, die entstehen, um eine Immobilie in einem funktionsfähigen und nutzbaren Zustand zu erhalten. Diese Kosten obliegen dem Eigentümer. Instandhaltungskosten, sind Kosten die anfallen, um Schaden abzuwenden- hierzu gehören regelmäßige Reparaturen.

Instandhaltungsrücklage

Monatlich definierte Instandhaltungsrücklagen werden bei Wohneigentum von den Eigentümern des jeweiligen Wohneigentums gebildet. Die Grundlage dieser Regelung ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wie hoch die monatliche Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum ist, ist Sache der Eigentümergemeinschaft. Eine Ausnahme hierzu bildet der soziale Wohnungsbau- hier ist eine klare Regelung über die Höhe der Rücklage definiert. Die Instandhaltungsrücklage wird von Eigentümer getragen und kann nicht auf Mieter umgelegt werden.

Instandsetzungskosten

Kosten, die anfallen, um eine Immobilie in einen vorherigen Zustand wiederherzustellen- die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer- Ausnahme, der Mieter ist nachweislich selbst für den entstandenen Schaden verantwortlich.

L

Lastenfreiheit

Die Immobilie ist meistens der hochwertigste Besitz des Eigentümers. Wird der Kaufpreis durch ein Kreditinstitut finanziert, lassen sich die Institute den Wert mittels Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eintragen. Das Grundstück ist somit belastet. Verkauft der Eigentümer die Immobilie, möchte der Käufer ein bereinigtes Grundbuch- somit ein lastenfreies Grundstück- erwerben. Wird ein Grundstück mit z.B. einer Hypothek verkauft, muss der Verkäufer die Löschung der Last beantragen und ggf. Restschulden begleichen, um die Last löschen zu können. Eine andere Last ist zum Beispiel ein Vorkaufsrecht für eine dritte Person- hierzu kann die dritte Person, der zugunsten das Wohnrecht eingetragen ist, der Löschung zustimmen. Es gibt jedoch auch Lasten, die in der Regel nicht gelöscht werden- das Wegerecht des Nachbarn oder das Leitungsrecht der Stadtwerke kann an den Käufer übergeben werden.

S

Sondereigentum

Das deutsche Wohnungseigentumsgesetz definiert als Sondereigentum die Wohnung im Sinne des Wohnungseigentums als Sondereigentum. Standardmäßig somit die Eigentumswohnung im Inneren, spricht der Bodenbelag in der Eigentumswohnung oder die Fliesen und Fensterinnenseiten. Die Fensteraußenseiten, die Hauseingangstür oder tragende Wände gehören der Gemeinschaft. Somit dem Gemeinschaftseigentum. Hier erwirb der Käufer Anteile am Gemeinschaftseigentum- die Miteigentumsanteile. Diese sind in der Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan verankert. Was genau zum Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist, ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Es gibt Regeln im Wohnungseigentumsgesetz, die besagen was zwingend Gemeinschaftseigentum ist. Es ist wichtig, dass vor eventuellen Veränderungen -auch im Blick auf geplante Veränderungen der Eigentümergemeinschaft- Änderungen erst durchgeführt werden, wenn die Eigentumsverhältnisse, dessen Kostenapparat sowie ggf. Zustimmungserklärungen geklärt sind oder vorliegen.

Sonderumlage

Eine Sonderumlage sind Gelder, die von allen Eigentümern bereitgestellt und in die Gemeindekasse gezahlt werden müssen. In der Regel werden außergewöhnliche oder unvorhersehbare Kosten der Gemeinschaft damit abgedeckt- eine plötzlich defekte Heizung muss ausgetauscht werden. Vor Immobilienkauf ist es somit gut zu wissen, wie die Regeln der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellt sind.

U

Umgewandelte Wohnungen

Entschließt sich der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dazu, die darin befindlichen Wohnungen in Wohnungseigentum umzuwandeln und diese unmittelbar zu verkaufen, haben die Mieter der jeweiligen Wohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt, der Mieter muss vor Verkauf über den geplanten Verkauf informiert werden und kann den Kaufvertrag übernehmen. Behält der Eigentümer die Wohnungen, erhält der Mieter kein Vorkaufsrecht. Dennoch genießen Mieter in manchen Gebieten einen besonderen Kündigungsschutz mit bis zu 10 Jahren, es sei denn die Mieter kündigen in der Zwischenzeit das Mietverhältnis. Das Recht ist einmalig und kann nicht zu einem späteren Zeitpunkt einberufen werden.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Vor der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, möchte das Grundbuch wissen, ob die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde- somit keine Steuerschuld (in Bezug auf den Immobilienerwerb) im Raum steht. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhält der Käufer die Aufforderung die Grunderwerbsteuer, prozentual bezogen auf den Kaufpreis an das Finanzamt zu zahlen. Erst wenn die Zahlung vollständig und fristgerecht beim Finanzamt eingeht, erhält das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und führt die Grundbucheintragung durch.

V

Vorfälligkeitsentschädigung

Überwiegend werden Immobilien mit Krediten finanziert. Die Kredite haben bestimmte Laufzeiten, in denen der Kredit abgezahlt wird. Verkauft der Eigentümer die Immobilie vor Ablauf der Kreditlaufzeit, möchte die Bank eine Entschädigung dafür, dass der Kredit und somit die Zinsen zu Gunsten der Bank wegfällt. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt ist Verhandlungssache und Vertragssache zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber. Wichtig ist, dass vor geplanten Verkauf das Gespräch gesucht wird, um 1. Die entstehenden Kosten kalkulieren zu können 2. nicht nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, die vertragliche Regelung zu Gunsten des Käufers die Lastenfreiheit zu gefährden 3. Der Prozess des Verkaufes künstlich zu verzögern

Das Immobilienlexikon-hilfreich für Ihren Immobilienverkauf und Immobilienkauf ist ein Service von Klemmer Immobilien. Die Angaben sowie Definitionen sind ohne Gewähr und lediglich eine Kurzinformation- Irrtümer vorbehalten.

Wertermittlungsverfahren

Sachwert

Das Sachwertverfahren wird überwiegend für die Bewertung von Ein-und Zweifamilienhause herangezogen. Dieses Verfahren beschäftigt sich besonders mit der Kalkulation von Zeit- und Bodenrichtwerten in Verbindung mit Herstellungskosten und Anpassungsfaktoren. Banken nutzen dieses Verfahren gerne unterstützend, um einen eventuellen Beleihungswert zu ermitteln.

Ertragswert

Mehrfamilienhäuser und Immobilien, die einen wirtschaftlichen Zweck beinhalten, werden unter anderem mittels Ertragswertverfahren beurteilt. Hier ist die Kalkulation einer realistischen Mietrendite ein tragender Aspekt, der die Ermittlung und Bewertung der Wirtschaftlichkeit widerspiegelt.

Verkehrswert

Vergleichswerte sind Ermittlungswerte, die eine aktuelle Marktanalyse erfordern. Die Einschätzung durch Kenntnis und Erfahrung in Verbindung mit intensiver Recherche und Weiterbildung helfen die Trends frühzeitig zu erkennen und einzusetzen.

Marktwert

Hier verzahnen sich die verschiedenen Bewertungsverfahren mit der ganzheitlichen Betrachtung Ihres Objektes.

Verkaufsanalyse für die Privatvermittlung

Die Ermittlung Ihres Verkaufspreises setzt eine genaue Betrachtung aller verkaufsrelevanten Aspekte voraus. Unter anderem die Betrachtung der einzelnen Wertefaktoren, um Ihre Immobilie richtig zu bewerten. Denn zu hohe oder zu niedrig angesetzte Kaufpreise verschlechtern schnell Ihren Verhandlungsspielraum und das damit verbundene Ergebnis.

Grenzen erkennen

Die von mir umfassend ausgestellte Marktpreiseinschätzung wird mit bestem Wissen erstellt und umfasst ca. 13 Seiten. Dennoch ist diese nicht mit einem Wertgutachten zu vergleichen. Ausführliche Wertgutachten werden von Sachverständigen erstellt und sind oftmals gerichtsfest. Je nach Immobilie und dessen Zustand oder Voraussetzungen wie z.B. ein laufendes Scheidungsverfahren ist oft eine genaue Ermittlung des Zeitwertes notwendig. In diesen Fällen verweise ich gerne auf etablierte, regional ansässige Sachverständige und freue mich auf die Zusammenarbeit.