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Tipps & Anregungen für Eigentümer

Mein Service für Sie

In dieser Rubrik geht es um Themen rund um den Verkauf von Immobilien und um Tipps für den privaten Verkauf und Vermietung. Wie vermarkte ich meine Immobilie selber? Wo macht eine professionelle Unterstützung Sinn? Gibt es Punkte auf die ich besonders achten muss? Wie umgehe ich sinnlose Besichtigungen und wie optimiere ich meine Immobilie richtig?

Vermarktungstipp

Keller als Wohnfläche

Bei der Planung ein Haus zu verkaufen, werden Sie um eine Berechnung nicht drum herum kommen. Die Frage der Wohnfläche steht im Raum. Sie ist nicht nur bei der Suche nach einer Immobilie entscheidend, sondern auch bei der Verkaufspreiskalkulation ein sehr auschlaggebender Faktor. Auch wenn Sie den Keller als Wohnraum genutzt haben, können Sie diesen nicht ohne weiteres in die Wohnflächenberechnung mit einfließen lassen. Oder möchten Sie im Anschluss auf Schadensersatz verklagt werden? Wenn Sie sich sicher sein möchten, prüfen Sie genau Ihre Unterlagen, die Genehmigungen und die tatsächliche Größe Ihrer Immobilie. Ein gewissenhafte*r Makler*in wird bei einer gründlichen Marktpreiseinschätzung diese Faktoren für Sie prüfen oder ggf. bei den zuständigen Behörden anfordern. Ein geschultes Auge kann oft schon früh erkennen, dass hier ggf. Handlungsbedarf ist und Sie hier genau beraten.

So minimieren Sie die Gefahr eines unliebsamen Schreibens eines Anwaltes nach dem Verkauf. Bedenken Sie durch einen Haftungsausschluss in Exposé haften Sie für die Angaben, nicht der Makler/oder die Maklerin. Mein Ziel ist es, Sie gerade bei der Wohnflächenberechnung von Bestandsimmobilien in Bergkamen und Umgebung gezielt zu unterstützen und Unstimmigkeiten im Exposé zu vermeiden.

Dieser Service ist natürlich in einem Vermarktungsalleinauftrag durch Klemmer Immobilien völlig kostenlos ebenso die Möglichkeit einer provisionsfreien Vermittlung für den Verkäufer!

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Immowissen kompakt

Synonyme aus der Immobilienbranche

Erbbaurecht

Ist eine Sonderform des Grundstücksrechts. Sie kaufen das Haus und nicht das Grundstück. Für das Grundstück zahlen Sie i.d.Regel einen jährlich festgelegten Erbbauzins (Art Miete). Bei Erwerb fällt jedoch auch wie bei einem Grundstückskauf eine Grunderwerbsteuer an. Dieser Betrag  wird jedoch nicht pauschal (wie aktuell in NRW 6,5% v. KP) berechnet, sondern individuell errechnet.

Erbimmobilie

Eine besondere Herrausforderung sind Erbimmobilien. Mehrere Immobilienerben ( Erbengemeinschaften) unterschiedliche Ansichten über den Verkaufspreis, die Verteilung des Verkaufspreises (die Berücksichtigung des Testaments, Auszahlungen etc.). Gerade bei Erbengemeinschaften empiehlt es sich einen Makler*in als Mediatior einzusetzen um Streitigkeiten vorzubeugen.

Nießbrauch

Ist eine Sonderform der Eigentumsregelung an einer Sache.  Die häufigste Form ist das lebenslange Recht in einer Immobilie zu wohnen, diese zu vermieten und auch die damit erwirtschaften Erträge einzubehalten. 

Nießbrauchrecht

Diese Sonderform der Eigentumsregelung an einer Sache steht ggf. in Abteilung II des Grundbuches. Dieses Sonderrecht wird notariell beglaubigt und vom zuständigen Grundbuchamt ins Grundbuch eingetragen. Das Recht kann nicht verkauft, vererbt oder übertragen werden. Erst wenn der Nutzbraucher stirbt kann durch  Vorlage der Sterbeurkunde das Nießbrauchrecht beim Grundbuchamt gelöscht werden. Diese Sonderform wirkt sich besonders auf die Nutzung einer Immobilie und deren Verkehrswert aus.

Wohnrecht

Das Wohnrecht gestattet einem Begünstigten die Wohnung zu bewohnen und zu nutzen, jedoch nicht diese zu vermieten oder Erträge mit der Miete zu erzielen.

Tipps & Anregungen für die private Vermietung Was kann ich beachten?

Es ist schon verlockend: Eine Anzeige buchen, schnell mal den Text eines aktuellen Angebotes kopieren. Der Mietpreis ist vielleicht auch so eben passend, schließlich ist das Angebot nur ein paar Straßen weiter. Die Fotos mittels Mobiltelefon sind schnell geschossen, der Text steht und die vorgefertigten Felder sind ausgefüllt. Sie haben selbstverständlich eine Vorstellung Ihres potentiellen Mieters und vermerken das auch kurz und knapp im Exposé. Nur einen “Klick” weiter und schon ist die Anzeige online. Der gigantische Nachfrage-Markt wird´s schon richten. Anfragen kommen bestimmt. Probleme und Fallstricke lauern nicht bei den kopierten Texten und den schnellen, manchmal verwackelten “Handybildern”. Es sind die versteckten, juristischen Details, die häufig zu einem Treffen von Mieter und Vermieter an einem Ort führen, wo keiner gerne ist: vor Gericht! Auch wenn Sie privat Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie sich an Gesetze und Vorgaben halten und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Unwissenheit schützt bekannter Weise vor Strafe nicht. Bevor Sie daher privat vermieten, sollten Sie sich sowohl rechtlich, als auch verhaltenstechnisch genau informieren. Sich umfassend zu informieren kostet natürlich viel Zeit, viel Geduld und es bleibt die Unsicherheit, dennoch etwas vergessen zu haben. Das kann zu Verzögerungen bei der Vermietung führen, was wiederum einem längeren Leerstand und somit einen finanziellen Verlust bedeuten kann. Wenn Sie mich als Maklerin fragen, ist meine Antwort natürlich klar: Gehen Sie dieses Risiko nicht ein, sondern suchen Sie sich einen professionellen Makler und lehnen Sie sich entspannt zurück. Wenn Sie sich aber entscheiden, auf das Vermietungs-Abenteuer einzulassen, dann empfehle ich Ihnen meine “Big five” berücksichtigen.

Ready- steady-online, die "Big Five" in der Privat Vermietung
Uhr immobilien
1. Rund um die Uhr erreichbar sein

Leider ist die heutige Mietmarktsituation eher ein Fluch als ein Segen. Jede Interessentin und jeder Interessent möchte an der Start-Bewerbungslinie ganz vorne stehen. Da das Internet keine Ladenschlusszeiten kennt, muss man als Vermieter auch mit Anrufen, SMS und Sprachnachrichten nach Mitternacht oder am Sonntagmorgen um 5:00 Uhr rechnen. Sie glauben, dass die Interessenten sich den Knigge und an gesellschaftliche Gepflogenheiten halten? Vergessen Sie es. Wer dringend eine Wohnung sucht, bekommt einen Tunnelblick und blendet Nebensachen wie die Nachtruhe einfach aus.

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2. Die Anzeige im Internet sicher gestalten

Auch als privater Vermieter, müssen Sie Pflichtangaben im Inserat machen. Sie können sich bei falscher Aussage, arglistigem Verschweigen, einem fehlenden oder abgelaufenen Energieausweis sogar strafbar machen. Spätestens bei der Besichtigung müssen die Unterlagen vorgelegt werden, sonst riskieren Sie womöglich ein Bußgeld von bis zu mehreren Tausend Euro. Genauso unangenehm und nicht gerade selten: nach der Vertragsunterzeichnung kommt der Mieter und macht eine Mitminderung geltend. Das ist dann ggf. der Beginn eines langen nervenaufreibenden Streits zwischen Ihnen und dem Mieter. Machen Sie sich eine Checkliste über alle Unterlagen und Informationen, die Sie benötigen.

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3. Den richtigen Vermietungspreis finden

Es ist zwar Ihre Wohnung oder Ihr Haus, jedoch sind Sie bei der Kalkulation des Mietpreises an bestimmte Regeln gebunden. Ist der Preis zu niedrig, werden Sie nicht nur von Interessenten überrollt, sondern Sie werden sich langfristig ärgern, wenn Sie plötzlich Kenntnisse über Vergleichsmieten bekommen. Schließlich können Sie nicht “kurzfristig nachbessern”. Kalkulieren Sie dagegen zu hoch, riskieren Sie einen möglichen Leerstand oder Sie müssen eventuell Differenzen im laufenden Mietverhältnis zurückerstatten. Der aktuelle Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. Kommune ist Pflichtlektüre, ebenso eine Übersicht von Vergleichsmieten bis hin zur Lektüre von Inseraten ähnlicher Objekte. Sie vermuten das ist zeitaufwendig? Richtig vermutet!

 
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4. Daten, Fakten & Dokumentation

Als Vermieter müssen Sie alle Anfragen bearbeiten, selektieren, Interessentendaten speichern, Informationen sammeln und vieles mehr. Auch als privater Vermieter sind Sie verpflichtet, nicht nur die Daten der späteren Mieter, sondern ALLER potentieller Interessenten über das Mietverhältnis hinaus zu schützen. Die Anforderungen gem. der aktuellen DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) sind hoch und Verstöße können richtig viel Geld kosten. Erstellen Sie auf jeden Fall Protokolle und Dokumentationen, denn die dienen als Nachweis und somit zum Schutz beider Parteien. Es macht Sinn, vor einer Unterzeichnung die Rahmenbedingungen genau zu prüfen, ob der ausgesuchte Interessent überhaupt seine Miete tendenziell zahlen kann und dies auch nachweislich zum derzeitigen Punkt regelmäßig tut. Sie haben zwar keine Garantie, dass das so bleibt, jedoch schafft es einen Vertrauensvorschuss. Lassen Sie sich sowohl den Gehaltsnachweis als auch den Geldausgang der Miete zeigen und sprechen Sie ggf. mit dem aktuellen Vermieter Ihres Interessenten. Vergessen Sie die Schufa-Auskunft nicht. Sie finden das überzogen? Sie werden eine andere Sichtweise einnehmen, wenn Sie zum ersten Mal Ihrem verlorenen Geld bei einem Mietnomaden hinterherlaufen.

immobilien überblick behalten
5. Den Überblick nicht verlieren

Mit wem haben Sie was vereinbart? Haben sie bei einer Besichtigung an alles gedacht und wirklich nichts vergessen? Haben Sie alle wichtigen Punkte und ggf. Schwachstellen erwähnt oder ist in der Hektik etwas untergegangen? Welche Fragen oder Anforderungen an den Mieter dürfen Sie stellen, welche nicht? Was sollte Ihr potenzieller Mieter auf jeden Fall mitbringen? Nach welchen Kriterien werden Sie den Mieter aussuchen? Sind Sie eher ein rationaler oder emotionaler Mensch und wie wirkt sich dies auf das Auswahlverfahren aus? Fragen über Fragen.

Larissa Klemmer
gemeinsam vermieten

Wenn Sie nun sagen, dass das alles jetzt deutlich aufwendiger ist als Sie erwartet haben oder wenn Sie sich den ganzen Stress einfach nicht antun wollen, dann rufen sie mich an unter +49 17697694904 oder schicken Sie mir eine Mail an info@klemmer-immo.de

Gemeinsam besprechen wir dann, wie ich Sie bei der Vermietung entlasten kann.

Was mache ich, wenn ich eine Kündigung von meinem Mieter erhalten habe?

Das Kündigungsschreiben einer Mieterin oder eines Mieters in den Händen zu halten, erweckt eine bandbreite an Emotionen. Entweder Sie freuen sich oder Sie bemerken ein ernüchterndes Gefühl. Im zweiten Fall ertönt der Startschuss und Sie wissen, jetzt kommt Arbeit auf Sie zu mit der Sie gerade eventuell so garnicht gerechnet haben. Die Wenigsten können oder wollen einen Leerstand riskieren, somit tickt die Uhr gegen die Kündigungsfrist.

Einen Moment weiter überlegen Sie bereits. Sie lassen sich die letzte Mietersuche durch den Kopf gehen, denken vielleicht noch, was ist damals gut und was schlecht gelaufen. Hat sich im Laufe der Zeit auf dem Markt etwas geändert? Stimmt die Mietkalkulation noch? Da war doch was mit einer Mietpreisbremse? Betrifft mich das?

Keine Panik! Sie haben folgende Möglichkeiten:

Möglichkeit 1:

Sie kontaktieren Ihren jetzigen Mieter, machen einen Termin und besprechen mit Ihm den Ablauf der Besichtigungen, wann Sie Fotos machen können, ob Sie Fotos veröffentlichen können etc. Prüfen aktuelle Urteile und bringen sich auf den akutellen Stand. Daran prüfen Sie Ihre pesönliche Situation und machen sich bestenfalls einen Plan A und einen Plan B. Gefolgt von einem Exposé erstellen , Fotos machen, Protokolle zusammenstellen und so weiter.

Möglichkeit 2:

Nach erhalten der Kündigung melden Sie sich am besten noch am gleichen Tag bei mir und wir treffen uns unverbindlich bei Ihnen vor Ort. Besprechen die Gegebenheiten und Ihren potentiellen Wunschmieter. Das dauert in der Regel ca. eine halbe Stunde mit Begutachtung der Wohnung ca. eine Stunde. (das Beratungsgespräch ist überings kostenlos)  Alternativ sprechen wir am Telefon oder via livecall und Sie vereinbaren mit Ihrem aktuellen Mieter einen Termin bzw. geben dieser*em den Auftrag sich bei mir zu melden.  Ich erstelle Ihnen auf Basis unseres Gespräches und der Ortsbegehung ein individuelles Angebot in Form von Einzeldienstleistungen oder die wählen das Komplettangebot.

Was muss ich als Vermieter bei einem Komplettangebot noch tun?

1. Das Exposé und den 360 Rundgang freigeben.

2. Die Interessenten mittels erstelltem Steckbrief auswählen und ggf. bei einem zweiten Besichtigungstermin vor einer von Ihnen ausgesprochenen Zusage persönlich kennenlernen.

3. Den auf Ihre Wünsche angepassten Mietvertrag vor Unterzeichnung prüfen.

4. Dokumentationsmappe mit allen mietrelevanten Unterlagen abheften.

Das Komplettangebot liegt bei 1,16 Nettokaltmieten inkl. 16 % MwSt.